牛八体育app官网房地产企业商业模式

发布时间：2024-04-26  人浏览

　　牛八体育app官网房地产企业商业模式市场 研究 投资 决策 土地 获取 市场 定位 产品 策划 规划 设计 招标 投标 施工 组织 进度质 量成本 经营 管理 物业 管理

　　物业持有型价值链增值主要来源于优质投资物业的长期投资增值， 该种模式降低了开发企业的持续发展风险，不会因为缺乏土地而 使开发业务中断；同时这种模式对组织资源和管理团队的要求远 不如房产开发型那么强烈，可以在更广阔的范围内选择投资持有 对象； 持有物业的最大问题是它会占有相当多的财务资源，需要极强大 的资金实力和筹资能力，因此，持有物业的数量、结构需要根据 企业的发展战略、投资战略保持一个合理的比例；与房产开发型 价值链一样，投资决策和土地获取两个环节最为关键，需企业自 己拥有，环节可以选择外包。

　　—土地自由供应。理论上讲，在1990年代初日本地产泡沫最大的时候， 土地自由供应。 土地自由供应

　　东京卖掉可以买下整个美国，由此可知日本地价之高，美国地价之低。如 果再追溯一下历史，当年美国西部大开发时，只须交纳10美元手续费就可 以免费获得无人居住土地160英亩，只要定居和开垦5年，土地就永远归私 人所有；由此形成美国62％土地私有的格局。

　　◇土地交易公开化为房地产企业跨区域发展扫清了障碍。企 业在综合权衡资源和能力的情况下，进入哪个区域、哪个城 市，已成为一项重要的战略选择。

　　异地扩张战略 – 进行异地扩张，选择合适的市场，可以有效地避 免房地产企业在本地市场的残酷竞争，并提高企 业资源的利用效率。 – 进行异地扩张，有可能实现企业资产 和规模在较短时期内的高速增长， 从而增强企业抗拒市场风险的能力， 成为具有全国性影响的房地产企业 固守战略 – 利用企业在本地市场多年经营的优势，增加土地 储备，确保企业在未来3-5年内可以在本地市场 保持足够的开发量，巩固企业的市场地位，也增 强与外来竞争者进行对抗的筹码。 – 整合企业的所有资源，集中投入在 本地市场和房地产行业，放弃异地 投资和大规模多元化发展目标，进 一步增强企业在当地市场的竞争地 位，主动适应更加激烈的竞争环境， 争取竞争的主动权

　　金融投资型价值链的特点是投资于房地产项目，只派出有限的管理人 员（如财务人员等），着眼于获取投资收益的盈利模式，这种模式大 大节省组织资源， 从资本角度涉足于房地产开发，通过开发外包与经营管理外包实现增 值，注重资产增值与现金回收；其盈利来源贯穿房地产产业链各环节， 既有短期参与开发销售回收投资，也有长期租金收入，总体盈利丰厚； 主价值链上的投资分析、投资决策和投资管理等各个价值链环节都是 关键环节，都需要企业具备相应能力；这种价值链是国外房地产运营 的主要模式之一，国内随市场发展未来前景宽阔。

　　土地 开发 市场 研究 投资 决策 土地 获取 市场 定位 产品 策划 规划 设计 招标 投标 施工 组织 进度质 量成本 营销 管理 物业 管理 物业 出租

　　业务模式：企业向客户提供什么样的价值 业务模式 和利益，包括品牌、产品等。 渠道模式：企业如何向客户传递业务和价 渠道模式 值，包括渠道倍增、渠道集中/压缩等。 组织模式：企业如何建立先进的管理控制 组织模式 模型，比如建立面向客户的组织结构，通 过企业信息系统构建数字化组织等。

　　单一价值链环节 —地产开发型 地产开发型 陆家嘴 有限价值链集成（主导模式） 有限价值链集成（主导模式） ——房产开发型（万科） 房产开发型（万科） 房产开发型 ——物业持有型（国贸） 物业持有型（国贸） 物业持有型 ——金融投资型（凯德置地） 金融投资型（凯德置地） 金融投资型 完整价值链集成 —综合运作型 综合运作型 金融街 土地开发阶段 决策拿地阶段 规划设计阶段 项目施工阶段 销售服务阶段

　　联盟战略 – 利用企业熟悉本地市场和公关、政府等方面的优 势，与先进的企业或者强大的外来竞争者结成战 略联盟，或者选择并购、交互持股、整体出售等 方式，发挥各自的优势，力求”双赢“的结果

　　所谓的香港模式，即综合开发模式，是房地产开发的全部流程，从买地、 建造、卖房、管理都由一家开发商独立完成，房子建好后，地产公司不 持有物业，直接出售。 香港房地产开发商以相对廉价的资金取得土地为经营导向。 这主要源于香港土地资源严重稀缺，土地高度垄断，商品住宅产品 供不应求。 香港模式的一个显著特点房地产开发商更多依赖于银行提供资金。 20世纪80年代以来，中国内地大部分房地产企业基本属于这种模式

　　房地产发展的美国模式，其特点在于房地产金融产业链、开发产 业链、中介产业链和流通产业链非常完整并相互协调发展，以房 地产基金（REITs）为主的金融产业链非常发达，开发商是吸引资 金、把控中介和流通的组织者。

　　在这种模式下，房地产的核心是金融运作而非开发营建，房地产基金 或者投资商成为房地产市场的主导者，地产建造商或中介商只不过是 围绕房地产基金的配套环节。 美国模式的本质特征，是以实际研究消费群的购买力及需求细分为 经营导向。其原因在于美国的土地资源几乎无限供应。

　　—第三阶段：大型地产公司通过资本运作开始加强其优势地位。 第三阶段： 第三阶段 （1）上市，增强资本实力； （2）通过资本市场上的换股、收购、合并等活动使资本进一步集中 —第四阶段：垄断发展阶段。 第四阶段： 第四阶段 80年代以来，香港房地产业已逐渐为大集团所垄断，长江实业、 新鸿基地产、新世界发展、恒基兆业、合和、太古、九龙 仓等最大的10家地产集团的市值约占地产建筑类上市公司总市值的 七成，开发量约占总开发量的80%左右，市场集中度相当高。

　　利润从所有客户分布变成大部分客户没有盈利 案例：银行对不同客户采用差别定价、差别服务和差别投资

　　客户得到的产品或服务由相同到不同，再到独一无二 案例：保险业根据年龄、收入水平或其他变量收取不同保险费

　　产业价值链定位：企业处于什么样的产业 产业价值链定位 链条中，在这个链条中处于何种地位，企 业结合自身的资源条件和发展战略应如何 定位。 赢利模式设计：收入来源、收入分配等， 赢利模式设计 如企业从哪里获得收入，获得收入的形式 有哪几种，这些收入以何种形式和比例在 产业链中分配，企业是否对这种分配有话 语权。

　　-经验曲线模式（GE六西格玛模式） -从产品到客户知识模式（沃尔玛按消费者习性开发精确销售模式） -从经 到知识模式（ 模式） 业 售 ） -从知识到产品模式（

　　国人口高密度最高的上海，1700万人却拥有6340平方公里。对香港地产商而言，有地 才是生存的硬道理。

　　特性使港府财政倚重房地产业。二战至今，香港房地产业经历了五次盛衰，虽然几经 起伏，但房地产业一直是香港经济的支柱之一，占GDP的比重在20%以上，是香港经济 的“晴雨表”。

　　房产开发型价值链包括决策拿地、规划设计、项目施工和销售服务四 个阶段，在四个阶段中，决策拿地和规划设计阶段的增值幅度最大； 在各价值链环节中牛八体育app下载地址，投资决策和土地获取环节最为关键，企业必须自 己拥有，环节原则上均可以选择外包；同时由于环节比较多，对 组织资源的依赖高于盈利模式，需要投入相对多的人力资源。

　　龙式的敛财滚动开发模式，可称作“全能开发商”。长江实业、新鸿基地产、新世界 发展、恒基兆业等十家地产集团开发量约占香港总开发量的80%左右，市场集中度非常 高。

　　商业模式是为了实现客户价值最大化， 将能使企业运行的内外各要素整合起来，形 成一个完整的、高效率的、具有独特核心竞 争力的运行系统，并通过提供产品和服务使 系统持续达成赢利目标的整体解决方案。

　　将同一产品通过不同渠道以不同价格销售 案例：图书销售渠道由书店扩张到机场、超市、报摊、礼品店以及网站

　　—第一阶段：50、60年代，市场分散，鱼龙混杂。 第一阶段： 第一阶段 —第二阶段 第二阶段：70年代，小型地产公司被淘汰，大型地产公司在竞争中 第二阶段 开始出现。这一阶段主要影响因素有如下三个方面： （1）市区旧楼重建基本完成，小幅地皮大大减少； （2）工业楼宇的兴建需要申请比较大幅的土地，加上香港当局批租 住宅用地呈现大型化发展趋势，竞投需要付巨款， （3）新建楼宇造价不断提高，超过了小型地产公司的承受能力